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Uma dúvida muito comum de quem começa a investir em imóveis, é entender se vale a pena abrir uma empresa para receber os valores das locações, afinal, na teoria, paga-se menos impostos quando se é uma pessoa jurídica, certo? Na realidade, é preciso levar em consideração alguns fatores e, no texto de hoje, vamos te ajudar a entender melhor quando abrir uma empresa para locar imóveis é a melhor solução para o seu caso em específico. Veja abaixo algumas dicas que vão te ajudar a entender quando vale a pena abrir uma empresa e quando é mais interessante continuar locando na pessoa física. Vamos lá!

Quando vale a pena abrir uma empresa para locar imóveis?

Antes de respondermos essa pergunta, vale sempre explicar que a melhor maneira de tomar decisões deste tipo é procurando um contador especializado. Ele poderá fazer as contas para você e definir o que é mais vantajoso do ponto de vista financeiro e também no trabalho que você poderá ter para administrar um negócio, trocar as certidões, entre outros detalhes que vamos citar abaixo. 

Agora, respondendo a pergunta principal do texto: depende! Vale a pena abrir uma empresa para locar imóveis em alguns casos, em outros, não. Vamos entender melhor observando a tabela de tributação de IR para pessoa física. Elas mudam de acordo com quanto você ganha por mês com a locação dos imóveis, veja: 

• Até 1903,08 - 0%

• De 1903,99 até 2826,65 - 7,5% 

• De 2826,66 até 3751,05 - 15% 

• De 3751,06 até 4664,68 - 22,5% 

• Acima de 4664,68 - 27,5%

Perceba que existe uma mudança de alíquota conforme o valor recebido por aluguel aumenta. Então, para quem tem apenas uma casa alugada ou valores somados que não ultrapassam 1903,08, haverá isenção de imposto de renda. Agora, vamos à tabela para pessoa jurídica: 

• IRPJ - 4,8% 
• CSLL - 2,88% 
• PIS - 3% 
• Total= 11,33%

Veja que, independente do valor, será necessário pagar 11,33% pelos imóveis alugados. Isso significa, na prática, que uma pessoa que recebe menos do que 1903,08 por mês acabará saindo na desvantagem. Além disso, quem recebe até 2826,65 também perderá dinheiro ao abrir uma empresa. Os valores começam a se tornar vantajosos quando o rendimento ultrapassa os 2826,65 reais ao mês, tornando a alíquota de 11,33% mais interessante do ponto de vista financeiro. 

Outros detalhes que precisam ser considerados

Além da alíquota do IR, também temos que considerar outros detalhes para garantir que abrir uma empresa para locar imóveis é vantajoso. Entre eles está o custo com ITBI e outros registros para passar o imóvel para o nome da empresa, saindo da pessoa física. Esse custo precisa ser somado e dividido por mês para que seja possível analisar se a economia com os impostos cobrirá o valor investido para fazer a transferência.

Outro ponto também está no custo de uma empresa em si, que precisa ser aberta com capital social e exige outros custos que podem não valer a pena a economia de impostos. Por isso, o mais importante é sempre buscar a ajuda de um contador para que ele possa fazer os cálculos de maneira mais adequada e te ajudar a tomar uma decisão que seja realmente vantajosa financeiramente para o seu caso. 

Então, quando vale a pena abrir uma empresa para locar imóveis?

Existem momentos em que pode, sim, valer a pena abrir uma empresa para locar imóveis, especialmente quando:

1- Você pretende comprar ou construir mais imóveis

Para quem está investindo em locação de imóveis, pode ser muito interessante optar por abrir uma empresa, especialmente se há a intenção de adquirir mais ou construir. Assim, ao fazer isso, você já irá registrar esses imóveis em nome da empresa, evitando o retrabalho de precisar registrar novamente - e pagar novamente para isso. E, claro, quanto mais se ganha com os imóveis, maior é a alíquota na pessoa física, o que pode tornar o seu negócio praticamente inviável. Afinal, imagine deixar quase 30% ao mês para os fiscos apenas em impostos? É um valor bastante considerável e que pode fazer muita diferença, especialmente para quem irá administrar esses imóveis de perto.

2- Quando há custos com os imóveis

Se seus imóveis estão em condomínios, por exemplo, será preciso separar uma parte dos valores para reparos simples, pagar água e energia das áreas comuns e outros custos que podem sair dessa economia com os impostos. Mais uma vez, quem tem mais de um imóvel alugado que ultrapassa os valores de isenção, pode se beneficiar muito da mudança, embora tenham custos envolvidos para fazer isso. 

3- Quando a compra ainda não foi feita

Se você ainda não construiu ou comprou os imóveis, pode ser muito vantajoso abrir uma empresa antes de fazer isso. Como explicamos, ao comprar diretamente pela empresa, você não precisa pagar dois registros, diminuindo os custos de maneira bastante expressiva. Para quem vai começar a investir agora, pode ser interessante conversar com o contador antes para que ele te ajude a tomar a decisão de abrir ou não uma empresa para administrar seus imóveis. 

Veja que há diferentes caminhos, mas todos eles levam a algo importante: procure um contador especializado e converse com ele sobre os seus planos de investir em imóveis e locá-los. Esse é um investimento excelente, mas que precisa ser bem pensado para que funcione bem!

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